物业管理是现代居住小区不可缺少的一部分。好的物业管理及服务，不仅为业主提供了环境优美，安全无忧的居住环境，也为业主带来强烈的安全感、舒适感及便利感。随着人们对居住环境要求的不断提高，物业管理已经逐渐成为人们居住选择的重要因素。我国《物业管理条例》自2003年颁发至今，已经进行了三次修订，由于城市社会、经济、文化等方面的不断变化，物业管理也随之出现了新的问题，尤其是自2021年《中华人民共和国民法典》实施以来，该《条例》部分条款已不适应现实的工作需要，亟需进行修改完善。3月10日，在全国政协十四届二次会议上，全国政协委员王丹围绕如何加强物业的服务监督、管理及规范化运行提出建议。

现状：体系机制不够健全，部分物业陷入“低价低质”恶性循环

王丹在调研中发现，自取消了物业服务企业资质和从业人员资格核定后，出现物业管理行业准入“零门槛”现象。同时，物业服务企业与业主委员会协商定价困难重重，物业服务企业为生存需要不得不降低服务标准和服务质量。而部分业主委员会成员明知质价不符，但又担心主动支持调价而得罪广大业主，致使物业服务陷入“低价低质”恶性循环的怪圈。

王丹认为，随着我国国家治理体系和治理能力现代化的推进，物业服务管理活动的内涵与外延也随之发生了变化。物业服务企业除了负责小区日常服务外，还承担了街道、公安、卫健等部门委托的一些工作。从现实情况看，物业管理兼具了物业服务合同的民事契约性与作为准公共产品的行政管理性。2021年实施的《中华人民共和国民法典》确立了物业管理的基本法律关系，虽具有很强的指导性和原则性，但仍然满足不了复杂的物业管理实践需求，因此，有必要由国家层面统一出台相关规定，将《中华人民共和国民法典》有关物业管理的立法原意与立法精神具体制度化。

王丹表示，由于目前街道（社区）指导成立业主大会和业主委员会的体系机制还不够健全，在有些地区，业主委员会组建率较低。由于缺乏有效的监管，有的业主委员会成立后不作为，有的业主委员会乱作为，部分业主委员会从自身利益角度出发，不能模范、规范、公正地履行自身职责，没有在协调业主和物业企业之间纠纷中发挥应有的作用。

建议：拓展物业管理法定职责，加强行业监督

“小物业”关乎“大民生”，为此，王丹建议，首先，拓展物业服务管理的法定职责。目前，大多数省市开展了物业管理地方立法，这些立法实践重点在推动建立党建引领下的社区治理架构、推动物业服务纳入基层治理、规范物业服务共有资金管理等方面作了探索，并在落实属地责任、形成部门联动、规范业主自治组织活动等方面，为国家层面的立法工作积累了丰富的素材。基于此，建议尽快修订国家《物业管理条例》，构建物业管理共建共治共享新格局，将传统物业服务管理向“红色物业”转型，强化物业服务企业的公益属性和社会价值，将与小区居民共同营造文明、温馨的现代生活家园拓展到物业服务管理的职责中。

其次，加强行业监管促进可持续发展。王丹建议，落实基层组织属地管理责任，强化属地物业管理指导监督职责，属地政府要把物业管理纳入社区治理体系，加强指导和统筹协调，健全目标考核机制；明确行业监管职责，推进公安、城管、环保、消防等部门执法职能延伸至小区，打通物业管理“最后一公里”，形成齐抓共管的工作格局。此外，加强住宅专项维修资金用于电梯、消防设施维修养护，减少安全隐患；规范住宅小区物业缴费，减少业主与物业服务企业矛盾纠纷；加强物业服务行业监督管理，建立以信用管理为核心的市场准入退出机制；强化物业招投标监管，营造优胜劣汰、公平有序的市场环境，促进行业可持续发展。

最后，促进业主大会和业主委员会规范运行。明确业主大会的主体资格，对其法律地位进行确认；进一步完善业主大会制度，明确业主身份、业主委员会成员条件，规范业主大会、业主委员会的成立流程、运行规则及法律责任，强化街道（社区）的物业管理职能，明确监督管理部门加大对街道（社区）在承担业主大会、业主委员会管理工作中的监督指导力度。推动维修资金使用的审核权由市级向县区下沉，试点由具备条件的街道承担维修资金使用的初审职责。

沈阳晚报、沈报全媒体主任记者 金丹